¿Por qué están vacíos estos locales comerciales? Una historia de zonificación y escalas en la ciudad de Nueva York

1. El golpe inicial: pandemia y desocupación

Corría el año 2021. La pandemia golpeaba con fuerza la vida tal como la conocíamos. En Nueva York, por su alta concentración de población, empleos y negocios, el impacto fue profundo tanto en lo humano y social como en lo económico.

A pesar de los múltiples paquetes de apoyo, estímulos fiscales y redes de ayuda, la presión sobre los negocios —en especial el comercio local— era inmensa. Muchos locales cerraban sus puertas incluso antes de que cualquier asistencia llegara.

En ese contexto, nuestro director en Diagonal, Alejandro Martínez Leal, formaba parte del equipo de la Manhattan Chamber of Commerce, dentro de una red de apoyo llamada Small Business Resource Network, que buscaba conectar comercios con recursos federales, estatales y privados.

Pero había una ola que venía de antes: desocupaciones que ya se estaban acumulando en ciertas zonas, revelando una dinámica estructural más allá del COVID-19.

Comercios en planta baja afectados por efectos de la pandemia del COVID 19, ciudad de Nueva York, año 2020.

2. Desocupación con patrón: el caso del Upper West Side

Como parte de su trabajo, Alejandro realizó un levantamiento de locales comerciales desocupados en planta baja, exclusivamente en el barrio del Upper West Side de Manhattan.

Este barrio se caracteriza por su alta densidad residencial, acceso a espacios públicos como Central Park y Riverside Park, excelente conectividad en transporte público y una población diversa. Un entorno urbano en apariencia homogéneo.

Sin embargo, lo que el mapa revelaba era inesperado: la desocupación no estaba distribuida al azar. Se concentraba en ciertos corredores y no en otros, aun cuando ambos compartían características similares como densidad, infraestructura y accesibilidad.

Esto nos llevó a preguntarnos: ¿Qué factores invisibles estaban provocando esta concentración de desocupación?

Ubicación del barrio Upper West Side, en Manhattan, ciudad de Nueva York

3. ¿Por qué aquí sí y aquí no? Exploramos cinco variables

A pesar de que el barrio compartía características urbanas similares en casi todas sus zonas —densidad poblacional, acceso a transporte público, parques y servicios—, la desocupación comercial en planta baja tendía a concentrarse en áreas específicas.

La pregunta era inevitable: ¿qué estaba causando esta concentración de locales vacíos en ciertas zonas del mismo barrio?

Para responderla, nuestro director en Diagonal, Alejandro Martínez Leal, propuso revisar la desocupación a partir de cinco variables:

1. Por código postal

2. Por ubicación en corredor vertical (norte-sur) vs. corredor horizontal (oriente-poniente)

3. Según si estaban dentro o fuera de un Business Improvement District (BID)

4. Por tipo de zonificación

5. Por tamaño del establecimiento

   
   

Para efectos de esta entrada, nos enfocaremos en los puntos 4 y 5. Si deseas conocer más sobre el resto del análisis, puedes escribir a: alejandro@diagonalz.com

4. Zonificación y desocupación: ¿qué encontramos?

Al mapear los comercios desocupados y empalmarlos con la zonificación, encontramos lo siguiente:

Casi la mitad de los locales desocupados —el 43%— se ubicaban bajo solo dos tipos de zonificación: C4-6A y C2-7A.

Estas zonas están localizadas principalmente a lo largo de los corredores comerciales de Broadway y Amsterdam Avenue. Como puede observarse en el plano de zonificación, estos códigos estaban diseñados para promover el desarrollo de “centros regionales”, con un enfoque en tiendas de gran formato, teatros y grandes establecimientos, más allá del comercio tradicional de barrio.

Sin embargo, al analizar el contexto inmediato, notamos que toda el área que lo rodea está en color amarillo, lo que indica un uso residencial. Es aquí donde se revela el desajuste: la zonificación proyectaba una visión de centro regional en una zona habitacional, algo fuera de escala y, en la práctica, inviable como posibilidad futura.

Como estos centros comerciales y teatros promovidos eran de una dimensión mayor al tamaño típico de los comercios de barrio, nos dimos a la tarea de analizar una variable adicional: el tamaño de los establecimientos.

En la esquina superior izquierda, se muestra un mapa de calor que representa la concentración de locales comerciales desocupados. A la derecha, el plano principal de zonificación de la ciudad de Nueva York.

5. Tamaño de establecimientos: ¿qué encontramos?

Como la zonificación promovía comercios de gran formato y usos regionales, sabíamos que la presencia de este tipo de establecimientos en una zona predominantemente residencial no solo estaba fuera de escala, sino también desconectada de las necesidades reales del entorno.

Al analizar el tamaño de los establecimientos, identificamos lo siguiente:

De los 717 locales comerciales ocupados, el tamaño promedio es de 465 metros cuadrados. En contraste, los 166 locales desocupados tienen un tamaño promedio de 976 metros cuadrados, es decir, más del doble que los ocupados.

Este hallazgo reforzó la idea de que los espacios comerciales de gran tamaño tienen menor demanda y, por tanto, son más difíciles de ocupar. Además, muchos de estos locales eran ocupados por bancos, teatros, tiendas de ropa, en su mayoría multinacionales.

¿Y qué sucede con estas cadenas ante eventos como la pandemia? Estas empresas tienden a proteger sus operaciones estratégicas, y como parte de ello, cierran rápidamente sus ubicaciones no prioritarias.

Por otro lado, el tamaño mismo de los locales implica rentas más altas, sin que necesariamente estén acompañadas de ventas equivalentes. Es decir, la zonificación que exigía tiendas de gran formato y vocación regional estaba siendo, en la práctica, perjudicial para la vitalidad comercial del barrio.

6. ¿Influye el tamaño en la probabilidad de estar desocupado?

Para reforzar el punto de que el tamaño sí importa, realizamos un análisis estadístico con la información recolectada. Aplicamos un modelo de regresión logística, una técnica que permite estimar la probabilidad de que un evento ocurra, en este caso, que un local esté desocupado, en función de una variable explicativa como su superficie.

Principales hallazgos:

• Los locales comerciales desocupados tienen un tamaño promedio de 976 metros cuadrados, mientras que los ocupados promedian 465 metros cuadrados.

• El modelo confirmó que a mayor tamaño, mayor probabilidad de desocupación, y el resultado fue estadísticamente significativo.

Probabilidad de vacancia según el tamaño del local (regresión logística).

Este hallazgo refuerza lo observado previamente: los espacios comerciales de gran formato, promovidos por la zonificación, tienen menor demanda y son más difíciles de ocupar, especialmente en contextos residenciales como el Upper West Side, donde el mercado favorece locales más pequeños, flexibles y con menores costos operativos.

7. ¿Y ahora qué? Presentación del análisis al departamento de Planeación Urbana de la ciudad de Nueva York

Una vez concluido nuestro análisis, Alejandro Martínez Leal se reunió con el equipo del Department of City Planning de la ciudad de Nueva York y presentó los hallazgos directamente a Matt Waskiewicz, Director de Desarrollo Económico y Planificación Regional, para que fueran incluidos en la iniciativa del DCP: City of Yes for Economic Opportunity. Programa que tiene como objetivo reformar la zonificación comercial e industrial de la ciudad, para flexibilizar las reglamentaciones para permitir usos mixtos, negocios creativos, locales pequeños, producción limpia y fomentar mayor resiliencia comercial en los barrios.

Cuéntanos de tu ciudad...

¿La zonificación está impulsando o frenando el crecimiento comercial en tu comunidad?

¿Existen áreas donde los locales permanecen vacíos porque el marco normativo no se ajusta a las necesidades actuales?

¿Hay zonas con potencial desaprovechado por restricciones obsoletas?

Cuéntanos tu experiencia. Escríbenos. En Diagonal estamos investigando cómo las ciudades pueden adaptar su normativa para fomentar economías locales dinámicas, sostenibles y resilientes.