Captura de plusvalías en el Tren Eléctrico de San José

Como fellow en la firma internacional HR&A Advisors, nuestro director Alejandro Martínez Leal tuvo la oportunidad de colaborar en un proyecto de gran impacto para Costa Rica: el análisis del potencial de captura de plusvalías asociado al Tren Eléctrico de la Gran Área Metropolitana (GAM).

Este tren, que conectará 15 cantones en un recorrido de más de 70 kilómetros con 42 estaciones (11 de ellas intermodales), representa una inversión estimada en más de USD $1.2 mil millones. Más allá de su importancia en movilidad, el proyecto es una palanca para:

• Mejorar el acceso a empleos y la productividad regional.

• Impulsar Desarrollo Orientado al Tránsito (DOT).

• Optimizar el uso de suelo alrededor de estaciones estratégicas.

• Generar plusvalías inmobiliarias que fortalezcan la sostenibilidad financiera del tren.

¿Por qué la captura de plusvalías es clave?

La implementación de proyectos de transporte masivo genera aumentos significativos en el valor de las propiedades cercanas. Estos incrementos, cuando se capturan adecuadamente mediante instrumentos financieros y de gestión urbana, pueden aportar recursos esenciales para la construcción, operación y mantenimiento de la infraestructura.

En el caso del Tren Eléctrico de San José, HR&A priorizó tres estaciones piloto con el mayor potencial de desarrollo bajo un modelo DOT.

Además, la proyección de ingresos derivados de la captura de plusvalías no solo permite estimar los beneficios económicos asociados al desarrollo inmobiliario, sino que también genera las garantías necesarias para que instituciones financieras respalden la realización del proyecto. De esta manera, la captura de valor se convierte en un instrumento clave para dar viabilidad y sostenibilidad financiera a una infraestructura de gran escala como el Tren Eléctrico de San José

Metodología del estudio

El análisis se estructuró en cuatro tareas principales:

1. Revisión de información y priorización de estaciones: identificación de los puntos con mayor potencial de desarrollo inmobiliario y plusvalías.

2. Análisis del mercado inmobiliario: evaluación de la demanda residencial, comercial y de usos mixtos en las áreas de influencia.

3. Proyecciones de valores inmobiliarios: estimación de cómo el tren y el DOT impactarían los precios de las propiedades.

4. Proyecciones de captura de plusvalía: cálculo de los ingresos que podrían obtenerse a través de instrumentos financieros para fortalecer la sostenibilidad del proyecto.

Un precedente para la región

El caso del Tren Eléctrico de San José es más que un proyecto de movilidad: es una oportunidad para demostrar cómo las ciudades latinoamericanas pueden financiar infraestructura estratégica a través de la integración entre urbanismo, economía y financiamiento innovador.

En Diagonal acompañamos a gobiernos y desarrolladores en la implementación de modelos de financiamiento innovador que permitan convertir proyectos de movilidad en motores de desarrollo urbano sostenible.