Parte 2: Más ingresos municipales y estatales propios: la situación del patrimonio público en México

May 13
5 min read

Autor: Alejandro Martínez Leal

En el artículo anterior repasamos cómo ciudades como Copenhague y Nueva York han usado sus bienes inmuebles y otros activos comerciales para financiar infraestructura, vivienda y transporte. La tesis es sencilla: los gobiernos locales son más ricos de lo que creen, y los impuestos deberían servir para mejorar servicios, no para pagar cuentas.

Esta segunda parte trata de México. Y aunque ya hemos hablado en otro artículo sobre la fuerte dependencia de los gobiernos subnacionales respecto a las transferencias intergubernamentales, el centro del análisis es preguntarse, ¿qué tan lejos están los municipios mexicanos de aprovechar el modelo que ciudades como las que analizamos anteriormente, o como Cleveland, Estados Unidos, ya están poniendo en práctica?: obtener al menos 3% de retorno anual sobre el valor de sus activos inmuebles, en lugar de mantenerlos como cargas administrativas olvidadas.

Los bienes inmuebles públicos, ¿cuánto aportan hoy?

Si analizamos cuánto representan los ingresos generados por bienes inmuebles (arrendamientos, concesiones, enajenaciones entre otras) como parte de los ingresos propios de las entidades federativas—ya de por sí una fracción menor del ingreso total—, encontramos cifras casi anecdóticas:

Top estados en ingresos por bienes inmuebles como porcentaje de ingresos propios

Fuente: Elaboración propia con datos de EFIPEM 2024.

Léase con calma. En el estado que más aprovecha sus bienes inmuebles como fuente de ingresos propios, Guerrero, los bienes raíces aportan apenas el 2.21% de los ingresos. Y, a nivel nacional, los ingresos propios estatales apenas representan, en promedio, el 15.5% de los ingresos totales de las entidades federativas. Es decir, los inmuebles de propiedad pública generan, en términos prácticos, una cantidad casi imperceptible dentro de los presupuestos estatales.

A nivel municipal, los líderes del ranking son interesantes:

Top municipios, ingresos por bienes inmuebles como porcentaje de ingresos propios

Fuente: Elaboración propia con datos de EFIPEM 2024.

La lectura más reveladora del segundo cuadro no es el primer lugar, sino la presencia de San Pedro Garza García (2.22%) entre los pocos municipios que rebasan el 2%. San Pedro es uno de los municipios más importantes de México con un activo mercado inmobiliario, por lo que este número podría crecer mucho más.

Y nótese también algo curioso: los municipios punteros son, en su mayoría, localidades pequeñas como Chapultepec, Oteapan o Acatlán, donde los bienes inmuebles representan más en términos relativos en parte porque la base de ingresos propios es más reducida. No hay una ciudad mexicana grande que aproveche sus bienes inmuebles como motor de financiamiento público, como ocurre en otros países del mundo.

Analicemos un ejemplo aplicable al contexto mexicano

Cleveland es una ciudad de aproximadamente 360,000 habitantes ubicada en el estado de Ohio, Estados Unidos. No es Nueva York. No es Singapur. No es Copenhague. Es una ciudad industrial mediana que vivió décadas de declive poblacional y cuyo presupuesto se asemeja más al de Mérida o Aguascalientes que al de la Ciudad de México.

Pero Cleveland sí ha logrado algo que prácticamente ningún municipio mexicano ha hecho: le asignó valor de mercado a sus activos comerciales (terrenos, edificios, estacionamientos). Los analistas Dag Detter y Stefan Fölster, en The Public Wealth of Cities, estiman que el portafolio comercial de Cleveland tiene un valor de mercado cercano a los 30 mil millones de dólares. Posteriormente, hicieron una pregunta que podría parecer obvia pero es sumamente innovadora:

¿Y si Cleveland obtuviera apenas un 3% de retorno anual sobre ese patrimonio, en lugar de mantenerlo inactivo o subutilizado, costando dinero en mantenimiento y sin generar ningún retorno ni ingreso para la ciudad?

Los números son reveladores. Un retorno del 3% sobre 30 mil millones de dólares equivale a 900 millones de dólares adicionales al año para la ciudad. Para dimensionar, eso es prácticamente el doble de lo que Cleveland recauda anualmente en impuestos (cifras de 2014). Es decir, la ciudad podría duplicar su capacidad de inversión en infraestructura, salud, vivienda y transporte sin subir un solo centavo de impuestos, simplemente cobrando un retorno sobre los activos que ya posee.

¿Por qué los municipios mexicanos no hacen lo mismo?

La respuesta tiene varios componentes y vale la pena nombrarlos:

Contabilidad de flujos, no de patrimonio. La mayoría de los gobiernos locales mexicanos solo lleva registro de ingresos y egresos del año. No tienen una hoja de balance que liste activos, pasivos y patrimonio neto. No saben cuánto valen sus predios, edificios, mercados, terminales o terrenos. Lo que no se mide, no se gestiona, y lo que no se gestiona, no rinde.
Catastros desactualizados. Incluso los predios privados tienen valores catastrales históricamente subvaluados en la mayoría del país. Los predios públicos prácticamente no tienen valor de mercado asignado.
Estructura institucional inadecuada. La gestión de bienes inmuebles públicos suele estar repartida entre Oficialías Mayores, Direcciones de Patrimonio Inmobiliario y Tesorerías, con horizonte de planeación trianual, la duración de la administración municipal. No existen corporaciones profesionales que gestionen los activos tangibles de los municipios , con consejos independientes y horizontes de largo plazo, y que gestionen el portafolio de activos como lo haría un gestor patrimonial.
Incentivos perversos. El costo político de innovar suele ser mayor que el beneficio inmediato. Es más fácil esperar la siguiente transferencia de recursos que poner a trabajar los activos municipales, y los frutos de gestionar bien el patrimonio se cosechan después de la elección que decide la administración.

Cómo te podemos ayudar

En Diagonal somos una consultoría especializada en planeación urbana y desarrollo económico, parte de nuestro trabajo es asesorar a gobiernos locales para activar y transformar el patrimonio inmobiliario público en un motor real de ingresos y desarrollo. Acompañamos a estados y municipios en el diagnóstico de sus activos, el diseño de estrategias de activación y la estructuración de proyectos que generan flujos sostenidos de ingreso, sin vender patrimonio ni contraer deuda nueva.

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