La calle Morelos como catalizador de la transformación del Centro de Torreón Coahuila.
- Alejandro Martínez Leal
- Aug 14, 2025
- 6 min read
Updated: Jan 23
Autor: Alejandro Martínez Leal
En días recientes fuimos invitados por el despacho multidisciplinario Pew a coparticipar en el concurso para la regeneración de la Calle Morelos, en el Centro de Torreón, Coahuila, convocatoria emitida por el Colegio de Arquitectos de la Comarca Lagunera.
Desde las primeras sesiones de lluvia de ideas con Pew, identificamos que este proyecto debía abordarse de manera más integral: la regeneración de la calle debía convertirse en un catalizador para impulsar una revitalización amplia y sostenida del Centro Histórico de Torreón.
Con esta visión, estructuramos nuestra propuesta sobre dos pilares fundamentales: diseño urbano y planeación urbana.
En este blog nos enfocaremos principalmente en el componente de planeación urbana, y sus sub-componentes gobernanza y financiamiento desarrollados desde Diagonal.
Principales hallazgos
Ubicación Estratégica
El Centro de Torreón es, efectivamente, el corazón geográfico del área metropolitana. Desde este punto es posible llegar en vehículo a casi cualquier parte de la metrópoli en unos 15 minutos, y en aproximadamente 30 minutos alcanzar las ciudades periféricas, lo que lo convierte en una zona estratégica.
Concentración del empleo
El Centro de Torreón, probablemente por su ubicación estratégica, concentra la mayor cantidad de empleos en forma de distrito, mientras que otras fuentes laborales se localizan principalmente a lo largo de vías primarias.
El centro, funciona más como un nodo de actividad económica que como un espacio urbano diverso con oferta habitacional, lo que genera una población mayoritariamente flotante.
Falta de población y vivienda
Actualmente, la población que reside en el Centro de Torreón es muy reducida en comparación con el resto de la ciudad, como se aprecia en el siguiente mapa.
Esto se debe a la limitada oferta habitacional en la zona, como se aprecia en el siguiente mapa.
Si bien el borrador del Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Histórico de Torreón, elaborado por el Instituto Municipal de Planeación y Competitividad, plantea un mayor fomento a la vivienda en la zona centro, consideramos que este objetivo no podrá alcanzarse sin los incentivos necesarios para atraer al mercado inmobiliario hacia el área.
Por tal motivo, consideramos fundamental proponer mecanismos de gobernanza y financiamiento.
Ahora bien, ¿qué tiene todo esto que ver con regenerar la calle Morelos? En realidad, no tanto. Más bien, la intervención en la calle debe entenderse como una obra catalizadora: una mejora espacial que detone cambios positivos, pero que, para ser sostenible, debe ir acompañada de acciones posteriores que consoliden y amplíen su impacto.
La intervención en la calle Morelos sería el detonante de un ciclo de sostenibilidad positivo, en el que las inversiones públicas puedan capitalizarse y generar retornos que el propio sector público capture para reinvertir en la zona. Es el impulso inicial necesario para activar un círculo virtuoso que, en Diagonal, llamamos ciclo de sostenibilidad positivo.
Propuestas
Propuesta de Gobernanza
¿Para qué gobernanza?
Propusimos una estructura de gobernanza que permita implementar de forma efectiva las estrategias del Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Centro Histórico de Torreón, integrando la administración del territorio, la gestión financiera, la activación ciudadana y la promoción comercial e inmobiliaria.
En este modelo, la Tesorería Municipal continuaría recaudando los principales impuestos, destinando una parte, unto con ingresos adicionales generados dentro del polígono, como los provenientes de estacionamientos o licencias de uso del espacio público, a un nuevo organismo público-privado: La Autoridad del Centro Histórico.
Este organismo administraría los recursos a través de fondos con fines específicos: incentivos para vivienda asequible, adquisición de bienes, obra pública, mantenimiento y operación. Para ejecutar estas acciones podría apoyarse tanto en el gobierno municipal como en el sector privado, garantizando la continuidad y eficiencia de las inversiones.
Como figura complementaria, proponemos la creación de un modelo similar a los Business Improvement Districts (BID) implementados en Estados Unidos. Este BID se financiaría mediante contribuciones especiales de los comercios establecidos dentro del polígono y tendría entre sus responsabilidades la programación anual de eventos culturales, recreativos y comerciales; la promoción económica y de marketing; y tareas adicionales de limpieza, seguridad, jardinería, alumbrado y mantenimiento del mobiliario urbano.
El BID también sería el principal enlace con desarrolladores inmobiliarios y el encargado de mantener la zona activa, atractiva y en óptimas condiciones. Bajo un esquema de gobernanza eficaz, el Centro Histórico podría capitalizar plenamente sus ventajas: su ubicación estratégica, su infraestructura y equipamiento, así como su patrimonio histórico y social, para detonar un desarrollo sostenible y vibrante a largo plazo.
Propuesta Financiera
Reconociendo que el Programa Parcial del Centro Histórico de Torreón plantea la necesidad de contar con mecanismos financieros innovadores para materializar su visión, nos dimos a la tarea de estimar los ingresos proyectados para los próximos 15 años, con el objetivo de hacer posible el ciclo de sostenibilidad positivo.
Bajo el escenario de crecimiento poblacional actual —1.2 % anual— y considerando que, gracias a un nuevo esquema de gobernanza y a las obras catalizadoras, el centro podría captar al menos el 30 % de la demanda de vivienda, se estima que en dicho periodo el municipio generaría alrededor de 558.5 millones de pesos únicamente por concepto de predial e impuestos derivados de la venta de vivienda.
Si a esta cifra se suman las contribuciones existentes por mantenimiento y conservación —con un ajuste inflacionario del 5 % anual— el monto total ascendería aproximadamente a 1,170 millones de pesos en el mismo periodo.
Estos ingresos podrían complementarse con impuestos elásticos, como los aplicados a anuncios publicitarios, estacionamientos y uso comercial del espacio público, bajo un esquema de tasas diferenciadas: una base fuera del Centro Histórico, el doble dentro del polígono y el triple en predios patrimoniales. Este modelo no solo generaría recursos adicionales para financiar infraestructura, espacio público y vivienda, sino que también desincentivaría prácticas que afectan el valor histórico del área.
En conjunto, esta estrategia busca detonar un ciclo virtuoso en el que la inversión mejore la calidad de vida, atraiga nuevos residentes y negocios, y genere mayores ingresos que puedan reinvertirse de forma estratégica, consolidando un desarrollo sostenible y regenerativo a largo plazo para el Centro Histórico.
Conclusión
La regeneración de la Calle Morelos es mucho más que una obra de embellecimiento o una mejora puntual: es la oportunidad de detonar un proceso de transformación integral que revitalice el Centro Histórico de Torreón en toda su dimensión económica, social y urbana. Al concebirla como una obra catalizadora, y acompañarla de un esquema sólido de gobernanza, mecanismos financieros innovadores y la participación activa de todos los actores —públicos, privados y comunitarios—, podemos poner en marcha un ciclo de sostenibilidad positiva capaz de atraer inversión, incrementar la oferta de vivienda, diversificar usos y devolverle al centro su papel como espacio vibrante, habitable y competitivo.
En Diagonal estamos convencidos de que, con visión a largo plazo y acciones coordinadas, el Centro Histórico puede convertirse en un motor de desarrollo sostenible para toda la ciudad. Reiteramos nuestro agradecimiento al despacho multidisciplinario Pew por invitarnos a coparticipar en este concurso y abrir la puerta a una reflexión más amplia sobre el futuro del corazón de Torreón.
Llamado a la acción
En muchas ciudades, intervenciones como la regeneración de una calle o la renovación de un espacio público se quedan cortas porque no logran capitalizar el valor que generan. Sin un modelo claro de gobernanza y financiamiento, la inversión inicial se diluye, las mejoras pierden fuerza con el tiempo y no se logra impulsar la redensificación ni atraer nueva actividad económica a su alrededor.
Torreón tiene hoy la oportunidad de hacer las cosas de forma distinta: planificar más allá de la obra física, diseñar mecanismos para capturar el valor que se crea y reinvertirlo estratégicamente, y garantizar que este esfuerzo sea el punto de partida de un ciclo de desarrollo sostenible.
Si tienes alguna duda sobre cómo llevar a cabo este proceso, por favor no dudes en contactarnos. En Diagonal queremos crear más ciclos de sostenibilidad positiva porque lo merecen nuestros ciudadanos y nuestras ciudades.
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