Activar para Transformar: cómo los municipios pueden convertir activos subutilizados en fuentes de ingreso

El pasado 26 de mayo, el equipo de Diagonal llevó a cabo el taller virtual Activar para Transformar, que convocó a funcionarios públicos de 17 municipios del país, y en el que se analizaron estrategias que los gobiernos subnacionales en México pueden poner en marcha para convertir activos públicos subutilizados —terrenos e inmuebles, áreas de donación, patios y talleres, estacionamientos, entre otros— en proyectos urbanos productivos y en fuentes estables de ingreso para los municipios.

El problema de fondo: municipios con poco presupuesto pero con patrimonio inactivo

La conversión estratégica de activos públicos subutilizados responde a una problemática concreta: en promedio, solo 1 de cada 5 pesos que recibe un municipio en México proviene de fuentes propias. La dependencia de transferencias federales limita la capacidad de inversión local y deja poco margen para mejorar servicios e infraestructura. 

Al mismo tiempo, existe una paradoja evidente: los municipios cuentan con ingresos limitados, pero también con activos subutilizados que pueden generar valor económico, social y urbano. El patrimonio existe. Lo que falta es activarlo.

¿Qué se analizó en el taller?

El taller Activar para Transformar exploró mecanismos de gestión y financiamiento urbano que permiten a los municipios desarrollar proyectos en predios e inmuebles de propiedad pública para generar ingresos y detonar beneficios para la ciudad. Activos municipales pueden reconvertirse —en colaboración con el sector privado— en parques, centros comerciales, vivienda asequible, desarrollos de usos mixtos, entre otros usos productivos.

Para ello, se requieren cuando menos cuatro pasos concretos, que se analizaron y discutieron con la participación de funcionarios municipales:

1. Inventario y sistematización de activos: Identificar, georreferenciar y clasificar cada activo del municipio en un sistema de información geográfica (SIG) unificado.

2. Valuación y diagnóstico: Valuar los activos y analizar su potencial, detectando los que están subutilizados o representan una carga presupuestal.

3. Priorización y activación: Seleccionar los activos con mayor potencial y diseñar la estrategia de activación urbana o inmobiliaria para cada uno.

4. Modelo de gestión e implementación: Estructurar el modelo legal, institucional y financiero para llevar a cabo proyectos urbano o inmobiliarios.

Casos de éxito analizados

Durante el taller se revisaron experiencias de distintas ciudades de México y del mundo, entre ellas:

• Proyectos que transformaron estacionamientos públicos en desarrollos inmobiliarios de usos mixtos, algunos con componentes de vivienda asequible.

• Programas para habilitar decenas de pequeños terrenos públicos para la instalación de estaciones de carga para vehículos eléctricos con inversión privada.

• Alianzas público-privadas para ceder el uso y explotación comercial de terrenos públicos a cambio de la construcción de grandes parques urbanos con inversión privada, abiertos a la ciudadanía de manera permanente.

• Concesiones para desarrollar usos comerciales en estaciones de transporte a cambio de pagos recurrentes y modernizar la infraestructura a largo plazo.

El resultado de estas estrategias es claro: activos que antes pesaban en el presupuesto —mantenimiento, seguridad, vacancia— se convierten en fuentes estables de ingreso bajo reglas que el municipio define: rentas, concesiones, participación de utilidades, ingresos por predial, entre otros.

Tres ideas clave del taller

De la conversación con funcionarios municipales emergieron tres conclusiones clave:

• Los bienes públicos subutilizados pueden movilizar inversión privada y generar ingresos recurrentes sin que el gobierno ponga recursos económicos directos.

• Conceder el uso o explotación de un inmueble público a largo plazo no significa perder la propiedad ni venderlo. La propiedad pública se mantiene; el privado invierte y construye bajo las reglas que la ciudad define.

• El gobierno cuenta con activos bien localizados que puede gestionar de manera estratégica para movilizar inversión, generar rendimiento y lograr beneficios públicos concretos.

Continuemos la conversación

La activación de bienes públicos subutilizados es una oportunidad real para las ciudades de México: una vía para generar ingresos propios y detonar proyectos que beneficien a la comunidad.

¿Tu ciudad cuenta con un inventario de activos públicos? ¿Has identificado algún predio con potencial de aprovechamiento? ¿Conoces algún proyecto exitoso de activación de patrimonio público en tu municipio o estado?

En Diagonal combinamos experiencia en planeación urbana, desarrollo inmobiliario y estructuración financiera para ayudar a estados y municipios a activar su patrimonio público. Agenda una llamada con nuestro equipo.